Kompleks vilash: Transaksionet e ministrit Ulsi Manja me pronat ngrenë pikëpyetje
Dhjetë vjet më parë, Isuf Kërçiku vendosi të shpërngulej nga Kamza e zhurmshme drejt Farkës së Vogël, asokohe një fshat piktoresk në periferi të Tiranës me një liqen të vogël në qendër të tij.
Kërçiku, 78 vjeç, thotë se e zgjodhi Farkën për qetësinë, natyrën e bukur dhe ajrin e pastër. Por brenda një dekade, kjo “parajsë” e dikurshme u zhduk nga vala e ndërtimeve dhe zhurma e makinerëve të rënda.
“Shikoni vetë si është bërë, kantier,” thotë Kërçiku, duke zgjatur dorën drejt godinave në ndërtim e sipër. “Dakord, duhet t’i hapim rrugë zhvillimit, por jo çdo gjë beton. Të lemë diçka edhe për natyrën,” shtoi ai.
Farka e Vogël ndodhet vetëm 9 kilometra larg qendrës së Tiranës dhe është sot destinacioni më të ri i rezidencave dhe komplekseve të vilave për banorët e pasur të kryeqytetit. Të paktën 15 komplekse vilash dhe dy pallate gjenden aktualisht në proces ndërtimi, ndërsa të tjera projekte janë në pritje të miratimit të lejeve nga Bashkia e Tiranës.
Presioni i lartë për ndërtim ka sjellë gjithashtu një rritje të vlerës të tokës. Banorët thonë se preferojnë gjithsesi që të mos shesin, por ta japin tokën për zhvillim në këmbim të sipërfaqeve të ndërtimit.
Ky është edhe shembulli i ministrit të Drejtësisë, Ulsi Manja.
Pasi investoi 3 milionë lekë për blerjen e një sipërfaqeje toke prej 1 mijë metrash katrorë në vitin 2021, Manja synon që ta transformojë atë në një pasuri me vlerë qindramijëra euro brenda një kompleksi vilash me pishina dhe mure rrethuese buzë liqenit të Farkës.
Tre vjet pas blerjes së tokës, Manja dhe bashkëshortja e tij aplikuan për leje ndërtimi në Bashkinë e Tiranës për projektin e një kompleksi vilash, së bashku me pronarë të tjerë të tokave fqinje në Farkë.
Transaksionet e kryera nga ministri i Drejtësisë ngrejnë pikëpyetje, pasi ai e bleu tokën nën vlerën e tregut nga një zyrtar lokal i Partisë Socialiste dhe synon që ta zhvillojë atë përmes një kompanie fituese të një koncesioni nga qeveria “Rama”.
Të dhënat e siguruara nga BIRN nga tre agjenci imobilare dhe Agjencia Shtetërore e Kadastrës sugjerojnë se ministri i Drejtësisë e bleu tokën me një çmim thuajse 3-fish më të lirë sesa vlera e tregut dhe gati sa gjysma e vlerës mesatare të shitjeve të deklaruara në të njëjtën periudhë në këtë zonë.
“Transaksionet e zyrtarëve të lartë, të cilat janë jashtë kushteve të tregut, janë subjekt i dyshimit të arsyeshëm dhe e meritojnë të eksplorohen në detaje për të parë përfshirjen e personave të tretë si maskim për interesa korruptive dhe shkëmbime favoresh,” thotë Zef Preçi, ekspert i ekonomisë dhe drejtues i Institutit për Studime Ekonomike.
Ministri Manja nuk iu përgjigj pyetjeve të detajuara, por i tha BIRN përmes një zëdhënësi se ai dhe familjarët e tij i nënshtroheshin ligjit për deklarimin dhe kontrollin e pasurive nga Inspektoriati i Lartë i Deklarimit dhe Kontrollit të Pasurive, ILDKPKI.
“Deklarimi është i disponueshëm për shqyrtim sipas procedurave të parashikuara nga ligji dhe unë jam plotësisht transparent në lidhje me pasurinë time,” tha Manja.
Kontrata me Malokun
Toka prej 1 mijë metra katrorë në pronësinë e ministrit Ulsi Manja ndodhet në zonën kadastrale 1605 në Farkë të Vogël me numër pasurie 397/9 dhe është regjistruar në hipotekë në vitin 2014 mbi bazën e një Akti të Marrjes së Tokës në Pronësi, AMTP. Prona rezulton me kufi në jug të saj me liqenin e Farkës dhe në pjesët e tjera rrethohet nga dy pronarë të tjerë.
Manja e bleu tokën në vitin 2021 nga Arben Maloku, i cili mbante në atë kohë detyrën e administratorit të njësisë vendore të Zall Herrit, pjesë e Bashkisë së Tiranës.
Maloku njihet gjithashtu për sipërmarrjet e tij në fushën e ndërtimit si themelues i kompanisë Arb& Trans 2010; e cila u hetua në vitin 2022 për ndërtimin e kateve shtesë pa leje në një pallat në rrugën “Myslym Shyri” në Tiranë.
Dokumentet e siguruara nga BIRN tregojnë se tokën që i shiti Manjës, Maloku e kishte blerë në tetor 2019 për një çmim prej 20 mijë eurosh ose 20 Euro për metër katror. Pasi e rivlerësoi pronën, Maloku ia shiti Manjës për 3 milionë lekë ose 3 mijë lekë m2.
Tre agjenci imobiliare të kontaktuara nga BIRN e vlerësojnë këtë transaksion si anomalisht të ulët, ndërsa raportojnë çmime toke të paktën 120 Euro për metër katror ose 4 herë më të larta në të njëjtën zonë. Agjentët theksuan gjithashtu se kërkesa për prona në Farkë të Vogël ka ardhur gjithnjë e në rritje dhe se në vijën e parë të liqenit është e pamundur që të gjenden toka në treg.
“Janë shitur të gjitha,” tha një agjent imobiliar.
Edhe Agjencia Shtetërore e Kadastrës raporton çmime më të larta se sa kontrata e shitjes mes Malokut dhe Manjës në vitin 2021.
“Çmimi mesatar i shitjeve të pasurive arë në zonën kadastrale 1605 në Farkë të Vogël për periudhën janar-dhjetor 2021, sipas akteve të regjistruara rezulton 5753 lekë/m2, ndërsa çmimi i referencës është 448 lekë/m2,” tha ASHK në një përgjigje me shkrim.
Vlera është disa herë më e ulët krahasuar edhe me një tjetër tokë të blerë nga Maloku në të njëjtën zonë në vitin 2017.
Parcela ka një sipërfaqe prej 1650 m2 dhe është blerë nga Maloku për një çmim mbi 22 milionë lekësh ose 134 Euro m2 – mbi 4-fish më shtrenjtë se toka që ai i shiti Manjës.
Maloku i tha BIRN përmes një bisede telefonike se vlera e tokave në atë zonë dhe në të gjithë Tiranën ndryshon me metra, ndërsa këmbënguli se tokën e kishte shitur me të njëjtin çmim që e kishte blerë.
Ai shtoi gjithashtu se e kishte blerë atë në vitin 2019 me qëllimin për të ndërtuar një shtëpi për vete, por më pas kishte ndërruar mendje dhe kishte vendosur t’ia shiste Manjës.
Maloku e lidhi çmimin e ulët të tokës me ekzistencën e një shtylle tensioni të lartë pranë saj.
“Ajo tokë ka qenë poshtë një shtylle te tensionit të lartë, ka një shtyllë të tensionit të lartë. Është afër liqenit, me hamendje 100 metra larg liqenit dhe sipër toka ka shtyllën e tensionit të lartë, prandaj ka patur këtë çmim,” tha Maloku.
“Zotëria në fjalë nuk ka qënë as ministër kur ia kam dhënë tokën në dijeninë time. Në kohën që e kam shitur, ta them me bindje të plotë nuk ka qenë ministër,” shtoi ai.
Diferenca mes çmimit të blerjes dhe vlerës së tregut në transaksionin e kryer nga ministri i Drejtësisë krijon hapësirë për dyshim.
“Këtu mund të ketë vend për një hetim me dyshimin e një kontrate fiktive për fshehje të të ardhurave, pasi mund të lindin dyshime që pagesa tjetër të jetë bërë në cash ose me një përfitim që mund të ketë marrë shitësi në një formë tjetër nga zyrtari publik,” tha ish-prokurori Gentian Trenova, i cili punon sot si jurist.
“Vetëm me analizën e kontratës kjo lidhje është e pamjaftueshme, por ka vend për hetim të mëtejshëm,” shtoi ai.
Trajektorja e pasurisë
Ulsi Manja punoi për dy dekada si ndihmës-gjyqtar, prokuror dhe avokat, përpara se të përfshihej në politikë në vitin 2013 si deputet i Partisë Socialiste në Kuvendin e Shqipërisë. Manja ka shërbyer gjithashtu si anëtar i komisionit të posaçëm të reformës në drejtësi dhe si kryetar i Komisionit të Ligjeve. Prej shtatorit 2021, ai drejton Ministrinë e Drejtësisë në kabinetin “Rama”.
Manja është subjekt i deklarimit të pasurisë dhe konfliktit të interesave që prej vitit 2003, kur mbante pozicionin e prokurorit. Analiza e deklaratave të pasurisë, e kryer nga BIRN, tregon një trajektore të pasurisë familjare të nisur nga zeroja dhe që në fund të vitit 2023, kap vlerën e 46.5 milionë lekëve – me një rritje mesatare prej 2.7 milionë lekësh në vit.
Rritja e pasurisë së Manjës e ka burimin te transaksionet me pasuritë e paluajtshme.
Në vitin 2004, ai deklaron se bleu një apartament në Tiranë me vlerë 5.4 milionë lekë me ndihmën e dy huave të marra nga vëllai dhe motra e tij, ndërsa në vitin 2010 bleu një apartament të dytë në Kavajë me vlerë 30 mijë euro me të ardhurat e fituara nga puna si avokat.
Por tre vitet e fundit rezultojnë të jenë intensive në fushën e shit-blerjeve të pasurive të patundshme për ministrin Ulsi Manja.
Në vitin 2021, familja e ministrit Manja blen tokën në Farkë të Vogël, ndërsa në vitin 2022 shet apartamentet që zotëronte në Tiranë dhe Kavajë për çmimet respektive 140 mijë euro dhe 50 mijë euro, duke krijuar likujditete bankare me vlerë gati 200 mijë euro në fund të vitit 2022.
Po gjatë vitit 2022, Manja blen një tjetër apartament në Tiranë me sipërfaqe 156.7 m2 për vlerën totale 115 mijë euro, ose 734 Euro për metër katrorë. Ai deklaron se deri në fund të vitit 2022, ka shlyer 68,350 Euro për blerjen e apartamentit përmes një linje kredie, ndërsa pjesa e mbetur prej 46, 650 Euro është detyrim ndaj kompanisë së ndërtimit.
Transkasionet në pasuri të patundshme janë një burim i konsiderueshëm i të ardhurave për familjen Manja; ato përbëjnë gati 19% të të ardhurave totale në dy dekada.
Pas një kërkese për të drejtë informimi, BIRN priti tre muaj për të aksesuar deklaratat e pasurisë së ministrit të Drejtësisë nga ILDKPKI. Fillimisht, ILDKPKI refuzoi të kthejë përgjigje dhe vetëm pas një ankese të depozituar në zyrën e Komisionerit për të Drejtën e Informimit dhe një kërkese të re i vuri ato në dispozicion. ILDKPKI nuk iu përgjigj pyetjes nëse kishte kryer ndonjëherë hetim administrativ për deklaratat e pasurisë së Manjës.
Konflikt interesi?
Liqeni i Farkës në periferi të Tiranës është një ujëmbledhës artificial i ndërtuar në vitet ’80 me qëllim ujitjen e tokave bujqësore që shtrihen poshtë digës së tij. Zona e ruajti karakterin e saj rural për më shumë se një dekadë pas rënies së komunizmit, por nuk i shpëtoi gjatë presionit të diktuar nga sektori i ndërtimit.
Liqeni është sot një atraksion natyror, i rrethuar nga komplekse vilash dhe rezidencash banimi, që reklamohen në faqet e agjencive imobiliare me çmime që variojnë nga 300 mijë deri në mbi 1 milion euro në varësi të sipërfaqes dhe pozicionit të tyre.
Edhe toka e blerë nga ministri i Drejtësisë, Ulsi Manja duket se ka për destinacion një kompleks të shtrenjtë vilash.
Në nëntor të vitit të kaluar, Manja dhe bashkëshortja e tij aplikuan së bashku me fqinjët e tyre kufitarë, kompaninë “Brunes” dhe pronarët e saj Geront dhe Bledar Çela, për një leje zhvillimi në Bashkinë e Tiranës me qëllim ndërtimin e një kompleksi banimi dhe shërbimi me godina 1,2 dhe 3 kate, me pishina dhe mur rrethues në këtë zonë. Detajet e marrëveshjes mes pronarëve të tokës dhe kompanisë “Brunes” janë të panjohura dhe nuk rezultojnë të jenë deklaruar nga ministri Manja në ILDKPKI në vitin 2023.
Bashkia e Tiranës tha në një përgjigje për BIRN se ata kishin aplikuar për leje ndërtimi më 26 prill, kërkesë e protokolluar në bashki më 10 qershor të këtij viti. “Kërkesa ndodhet në fazën e shqyrtimit administrativ,” tha Bashkia.
Kompania “Brunes” operon prej vitit 2003 në Shqipëri në fushën e tregtisë së pajisjeve hidrosanitare dhe shtëpiake si dhe shitjes së materialeve të ndërtimit. “Brunes” është gjithashtu përfituese e një kontrate koncesionare nga qeveria “Rama” për ndërtimin e Marinës së Vlorës si dhe pjesë e konsorciumit që përfitoi tokë publike me qira simbolike 1 Euro përmes një vendimi të Këshillit të Ministrave në tetor 2021, në kohën kur Manja ishte gjithashtu pjesë e kabinetit qeveritar.
Ministri Manja nuk iu përgjigj pyetjes mbi një konflikt të mundshëm interesi me kompaninë “Brunes”, ndërsa Këshilli i Ministrave refuzoi të vinte në dispozicion qëndrimin e Manjës gjatë mbledhjes ku u miratua dhënia me qira e tokës publike.
“Vlerësimet, debatet dhe raportimet në mbledhjet e qeverisë mbeten konfidenciale,” u përgjigj Këshilli i Ministrave.
Por për ekspertët e ligjit, një marrëdhënie e tillë ngre “flamuj të kuq”.
“Nga viti 2021 deri në momentin që është lidhur kontrata ka një flamur të kuq që të çon drejt dyshimeve për të hetuar,” tha Trenova. “Ka raste kur këto përfitime janë konsideruar forma të pagesës korruptive, sepse korrupsioni nuk është vetëm dhënia nën dorë, por edhe përfitime të tjera me leje, licensa apo leje ndërtimi, sidomos kur kemi të bëjnë me një zyrtar të lartë publik që ka influencë në institucionet e tjera”, përfundoi ai.