Ekonomia e një investimi: në Zvërnec do të ndërtohen vila për shitje — nuk do të zhvillohet turizmi
Zvërneci nuk është projekt turizmi. Është në thelb një projekt për zhvilimin e pasurive të patundshme, bëshmëria ekonomike e të cilit varet pothuajse tërësisht nga parashitja masive e vilave dhe apartamenteve.
“Katër miliardë euro investim i huaj”, “ky zhvillim do na vendosë në majë të turizmit botëror”, “ky investim do ndryshojë Shqipërinë”, “nga ky investim do përfitojnë të gjithë… madje edhe pensionistët”—këto janë disa nga përshkrimet me të cilat Kryeministri Rama po trumbeton zhvillimin e Zvërnecit.
Janë të gjitha pretendime që nuk kanë lidhje as me logjikën ekonomike dhe as me planin e vërtetë për zhvillimin e Zvërnecit — plan që mbahet i fshehtë nga qeveria pikërisht sepse nuk ka asnjë lidhje me pretendimet propagandistike me të cilat po kërkohet të shuhet protesta kundër këtyre zhvillimeve.
Projekti i Zvërnecit është para së gjithash projekt pasurish të patundshme dhe jo projekt turizmi. Thelbi i tij nuk është ndërtimi i infrastrukturës së mikpritjes (hotele, restorante, marina, njësi shërbimesh, etj.), por ndërtimi dhe shitja e mijëra vilave dhe apartamenteve.
Me këtë projekt, Shqipëria do të ketë kosto të mëdha — shkatërrimin e një pasurie të rrallë natyrore, dëmtimin e financave publike përmes lehtësirave fiskale dhe sponsorizimit publik për zhvilluesin, si dhe rrezikimin e procesit të integrimit europian — ndërkohë që përfitimet e vërteta ekonomike të tij janë shumë më të vogla nga sa paraqiten publikisht.
Mbi të gjitha, ky projekt mbart një rrezik të madh: modeli i financimit e bën investimin e pasigurt dhe ekziston rreziku që projekti të zgjatet përtej parashikimeve.
Më poshtë po shtjelloj në mënyrë të thjeshtësuar disa aspekte ekonomike të këtij projekti.
Pamundshmëria ekonomike e një projekti vetëm me infrastrukturë turizmi
Sipas parametrave të zakonshëm të industrisë globale të mikpritjes dhe normave të kthimit që investitorët zakonisht kërkojnë për aktivitet hotelerie, një investim i kësaj natyre duhet të prodhojë minimalisht 6%–9% kthim vjetor mbi kapitalin e investuar (që të konsiderohet investim i suksesshëm duhet të ketë normë më të lartë fitimi, deri në 12%).
Kjo do të thotë që investimi 4 miliardë euro në Zvërnec do të duhej të gjeneronte çdo vit rreth 240-360 milionë euro fitim.
Bazuar në normat mesatare të fitimit në industrinë e mikpritjes (norma e fitimit duhet të jetë afërsisht 20% e totalit të të ardhurave), resorti i Zvërnecit do të duhej të arkëtonte midis 1,2 miliardë dhe 1,8 miliardë euro në vit. Për thjeshtësi po marr të mesmen: 1,5 miliardë euro në vit.
Pra, përfundimi është: bëshmëria ekonomike e një investimi 4 miliardë euro në Zvërnec, kërkon që infrastruktura turistike e ndërtuar të prodhojë afërsisht 1,5 miliardë euro të ardhura çdo vit.
Një nivel i tillë të ardhurash është praktikisht i pamundur për një destinacion të vetëm në Shqipëri, veçanërisht në një zonë të paurbanizuar dhe me sezon turistik të kufizuar.
Domosdoshmëria e shitjes së pasurive të patundshme
Vlerësimet e mësipërme dëshmojnë një fakt të përgjithshëm për investimet e këtij lloji: investimet miliarda euroshe në infrastrukturë mikpritëse (turizmi) zakonisht nuk kanë leverdi ekonomike.
Përvoja botërore dëshmon se bëshmëria ekonomike e projekteve të tilla arrihet vetëm nëse pjesa më e madhe e investimit, zakonisht të paktën 60%–70% e investimit, rikuperohet nga shitja e pasurive të patundshme.
Sa i përket Shqipërisë dhe në veçanti Zvërnecit mund të jetë e domosdoshme që komponenti i pasurive të patundshme të jetë më i lartë.
Së pari sepse, Shqipëria ka ende infrastrukturë të dobët transporti, sezon të kufizuar turistik, industri argëtimi të pazhvilluar dhe kapacitete të kufizuara për turizëm ultra-luksoz.
Së dyti, sepse projekti i Zvërnecit do të ndërtohet në një zonë të paurbanizuar dhe do të kërkojë investime të mëdha vetëm për të krijuar infrastrukturën bazë nga e para (rrugë, kanalizime, rrjete energjie, etj.)
Prandaj, që një projekt i tillë në Zvërnec të ketë leverdi ekonomike, me gjasa do të duhet që rreth 75%-80% e kapitalit të rikuperohet nga shitja e pasurive të patundshme.
Sipas këtij përafrimi, investimi i pretenduar prej 4 miliardë euro, duhet të sigurojë të paktën 3–3,2 miliardë euro nga shitjet e pasurive të patundshme.
Përfundimi ekonomik është i qartë: një investim disa miliardë eurosh në Zvërnec mund të ketë leverdi ekonomike, vetëm nëse pjesa dërrmuese e tij është zhvillim pasurish të patundshme dhe jo infrastrukturë turizmi.
Pasuritë e patundshme janë projekti i vërtetë në Zvërnec
Ashtu siç e kushtëzon logjika ekonomike, projekti i Zvërnecit është në thelb projekt për zhvillimin e pasurive të patundshme dhe dhe jo projekt turizmi.
Ndërsa specifikat përfundimtare janë duke u punuar, modeli i zhvillimit tashmë është i përcaktuar: pjesa dërrmuese e projektit do të jetë ndërtim vilash, apartamentesh dhe njësish tregtare për shitje, dhe vetëm një pjesë e vogël infrastrukturë turizmi (hotele, restorante, etj.)
Ky model ishte baza e propozimit fillestar që kompania zhvilluese Sazan Real Estate Development i paraqiti qeverisë shqiptare në nëntor 2025. I ashtuquajturi Masterplan i Vizionit zhvillimor—i projektuar nga kompania gjermano-australiane LAVA—parashikonte zhvillim masiv urban në Zvërnec dhe shitje masive.
Në këtë propozim, rreth 85% e investimit ishte planifikuar të financohej nga para-shitjet e vilave dhe apartamenteve. Modeli i shitjeve ishte: blerësit duhet të paguanin paraprakisht 25%–30% të vlerës së vilave dhe apartamenteve, pa filluar ende punimet, ndërsa pjesa tjetër paguhej me këste të vazhdueshme.
Në realitet, investitorët nuk po sjellin 4 miliardë euro kapital. Projekti do të financohet kryesisht nga blerësit e ardhshëm të vilave dhe apartamenteve.
Madje një pjesë e konsiderueshme e këtyre blerjeve do të bëhen nga blerës vendas duke mos sjellë as kapital nga jashtë.
Në fakt, i gjithë investimi varet nga parashitjeve për të gjeneruar kapital dhe nuk ka asnjë garanci tjetër financiare. Prandaj kjo formulë mbart rrezik financiar: nëse shitjet nuk ecin sipas planit ose pagesat ndërpriten, projekti mund të zvarritet për vite ose të mbetet i papërfunduar.
Nuk po prek këtu, rrezikun tjetër edhe më të madh, që kjo skemë financimi mund të përdoret lehtësisht për pastrim parash me origjinë nga korrupsioni apo trafiqe ndërkombëtare
Propozimi fillestar konfirmon modelin e zhvillimit të pasurive të patundshme
Masterplani në fjalë u kthye mbrapsht nga qeveria shqiptare me kërkesën për të ulur dendësinë e ndërtimeve.
Megjithatë ai është i rëndësishëm për të kuptuar logjikën ekonomike dhe modelin e vërtetë të zhvillimit që qëndron pas projektit.
Prandaj më poshtë po përmbledh në vija të përgjithshme ndërtimet që përmbante ky propozim fillestar i investitorëve.
Duhet thënë qartë: masterplani parashikonte krijimin e një qyteti të mirëfilltë bregdetar dhe jo thjesht një resort.
Në këtë qytet parashikohej të jetonin mbi 7 mijë banorë, dhe të priteshin rreth 10 mijë vizitorë të tjerë në ditë.
Qyteti do të shtrihej në 255 hektarë, nga të cilat mbi 73 hektarë do të ishin trualli që do të zinin ndërtimet.
Për krahasim, ndërtimi do të zinte një sipërfaqe më të madhe se ajo e 100 fushave të futbolli, brenda zonës së mbrojtur Nartë–Vjosë.
Zhvillimi i propozuar përfshinte një zonë tregtare, të ngjashme me një qendër qyteti, ku do të kishte me hotele, kazino, qëndër tregtare, sheshe publike dhe parkime.
Pjesa dërrmuese e projektit ishte rezidenciale— mbi 2500 vila dhe apartamente afërsisht të ndara në:
— Rreth 520 vila
— Mbi 600 taunhauze
— Mbi 1400 apartamente.
Zona turistike përfshinte vetëm 4-5 hotele me rreth 800-860 dhoma gjithsej.
Pra, është e qartë se në këtë propozim fillestar komponenti turistik ishte dytësor krahasuar me zhvillimin rezidencial.
Në funksion të këtij zhvillimi parashikoheshin dy marina, njëra në det dhe tjetra brenda lagunës në përdorim ekskluziv të vilave superluksoze.
Për marinën brenda lagunës do të duhej thellim i lagunës. Ndërkhë që projekti përfshinte ndërtimin e kanaleve të lundrueshme ujore që do të përshkonin të gjithë zonën dhe do ta lidhnin atë me detin.
Për ndërtimet do të kryheshin mbi 2 milionë m3 gërrmime dheu; 2 milionë m3 mbushje me dhe për krijim bregoresh me disa nivele për vendosjen e vilave.
Ky volum punimesh do të transformonte krejtësisht topografinë dhe ekosistemin e gadishullit — dunat, pyllin e pishave, moçalishtet dhe vetë lagunën.
Vetë dokumentet fillestare të projektit pranonin se zhvillimi do të kishte ndikim shumë të lartë në mjedisin ekzistues, veçanërisht në hidrologjinë e lagunës dhe në vegjetacion.
Vizat e arta për të nxitur shitjet
Plani fillestar parashikonte edhe një mekanizëm nxitës për shitjen e vilave, që e përforcon domosdoshmërinë e shitjes së pasurive të patundshme që investimi të ketë leverdi ekonomike.
Kompania zhvilluese kishte parashikuar që të huajt që do të blinin vilat do të mund pajiseshin nga shteti shqiptar me të ashtuquajturat “viza të arta” për investitorët.
Pra, shteti shqiptar do ta konsideronte blerjen e vilës si investim në Shqipëri dhe do t’u jepte blerësve leje qëndrimi që çon drejt marrjes së shtetësisë shqiptare.
Në kushtet kur Shqipëria synon anëtarësimin në Bashkimin Europian, kjo do të krijonte për blerësit një rrugë të mundshme drejt nënshtetësisë europiane.
Ky mekanizëm synon qartë blerës nga vende me kufizime të forta vizash dhe emigracioni drejt Europës.
Pra, sipas konceptit fillestar, projekti nuk synonte vetëm shitjen e pasurive të patundshme, por përdorimin e territorit shqiptar si mekanizëm për shitjen indirekte të rezidencës europiane.
Kjo është pikërisht arsyeja pse Bashkimi Europian ka kritikuar sistematikisht programe të tilla për rreziqet e pastrimit të parave dhe sigurisë.
Çfarë nuk do ndryshojë në planin përfundimtar të Zvërnecit
Me siguri, masterplani fillestar i përshkruar më sipër do ndryshojë duke ulur volumin e ndërtimeve të përshkruara.
Megjithatë, duke u mbështetur në analizat dhe informacionet e mësipërme mund të themi me siguri se çfarë do të përfshihet më siguri në çfarëdo plani përfundimtar.
Së pari, zhvillimi i Zvërnecit do të jetë në pjesën dërrmuese ndërtim dhe shitje pasurish të patundshme dhe jo turizëm.
Së dyti, modeli i financimit do të mbështetet kryesisht në para-shitjet dhe jo në kapitalin e investitorëve.
Së treti, nëse shifra 4 miliardë euro është reale, në Zvërnec duhet të ndërtohen dhe shiten disa mijëra vila dhe apartamente për të justifikuar ekonomikisht projektin.
Së katërti, ky lloj zhvillimi do të do të transformojë në mënyrë rrënjësore hidrologjinë, terrenin dhe ekosistemin ekzistues në Zvërnec dhe Lagunën e Nartës në përgjithësi.
Së pesti, dhe aktiviteti turistik që mund të krijohet në këtë zhvillim nuk do të sjellë automatikisht përfitime të mëdha për ekonominë shqiptare. Sikurse kam trajtuar në një artikull të mëparshëm, resortet ultra-luksoze zakonisht kanë shkallë të lartë rrjedhjeje ekonomike: pagesat për mobilimin, mallrat, ushqimet, menaxhimi dhe fitimet transferohen kryesisht jashtë vendit, duke lënë në ekonominë lokale vetëm një pjesë të kufizuar të vlerës së krijuar.
Duke i marrë parasysh të gjitha këto përfundime, pyetja e vërtetë që shtrohet para nesh është:
A duhet Shqipëria të pranojë shkatërrimin e një prej ekosistemeve më të rëndësishme të vendit, dëmtimin e financave publike dhe rrezikimin e integrimit europian vetëm që territori i saj të shndërrohet në një projekt gjigand shitjeje vilash luksoze për një elitë të vogël vendase dhe blerës të huaj?
